楼市这只猛兽正在以不可逆的方式被装进笼子

文：露桥年很可能是国内楼市政策制定的一个分水岭，标志性事件有两个：年8月20日，监管部门提出限制房企融资的“三道红线”。“三道红线”具体内容：1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；2、房企的净负债率不得大于%；3、房企的“现金短债比”不得小于1。年12月31日，监管部门对银行业房地产贷款进行集中度管理（注：主要是开发贷和按揭贷），限制银行系统将过量资金出借给房地产行业。这两个政策的出发点，是限制金融系统内资金过量流入房地产领域。房地产是资金密集型行业，无论是年之后的一轮全国房价的大涨，还是年——年又或者年——年这两轮全国房价的大涨，都离不开金融系统资金的强力支持。

这两个政策的出台和实施，标志着监管层已经将楼市作为类金融行业，纳入到宏观审慎监管的范畴。

也可以理解为，由于房地产行业对国民经济和社会有着举足轻重的作用和地位，所以要通过建章立制的方式，让房地产行业平稳、健康和在监管下可控发展。强调一点：这两项政策不是监管层对楼市态度的急转弯，新政策对房地产市场，特别是对当前房价和地价不会产生即时性的影响。因为这两项政策都给足了开发商、银行系统、借款人时间与空间。02以上两项政策出台的背景和逻辑是什么？1、政策开启防范金融危机模式，稳定目前已经达到峰值的国内居民部门杠杆率（负债率）。目前央行给出的数据显示，年前三季度居民部门杠杆率上升5.6个百分点，由上年末的55.8%上升到61.4%。按照国际货币基金组织的标准：居民部门杠杆率超过65%就会影响到金融稳定。一旦黑天鹅事件（类似新冠肺炎）发生，并且持续较长时间，会导致居民部门收入严重下滑，进而无法支撑债务利息支出。居民部门的财务危机，最终会严重冲击国内金融系统的安全性和稳定性。这几年政策一直在强调“守住不发生系统性金融风险的底线”。说穿了，政策就是在“排雷”，要把目前潜藏着的，有可能威胁金融安全的雷，一个一个排除掉。楼市最大的雷，就是房价的短期大涨，然后因不可控因素大跌。2、将房地产企业纳入到宏观审慎监管，防止出现“灰犀牛”事件。纵观近百年国际金融和经济危机的爆发，十次危机中九次都是由于房地产市场价格剧烈波动造成的。过去两年，央行主要负责人不断强调“威胁国内金融安全的最大灰犀牛是房地产泡沫”。由此可见，房地产不仅有泡沫，而且一旦泡沫破裂，大家都可以洗洗睡了，所以，不得不重点照顾，不得不提前预防，不得不完善监管。3、打通“国内大循环”的堵点，释放居民消费力。要想实现经济发展新格局，扩大内需是关键。要想扩大内需，民众的账单中，不能全被房贷给占了。所以，一方面，房价不能快速上涨，否则大家都急着把钱往房子里砸，哪来的扩大消费支出？另一方面，构建完善住房保障和市场两个体系，引导居民先租再买，先小再大，先旧再新的住房梯度消费，腾出的资金用以当前消费，大事不就成了么？思考一下，旧改取代棚改，让“老破小”的居住环境提升，也是住房梯度消费逻辑的一个体现。4、防止房价快速上涨带来的贫富分化现象加剧。十四五规划建议稿中，无不透露出要“先富带动后富”和“防止贫富差距的拉大”；老大年初还在焦急的强调“国内还有6亿人，月收入不足0元”；去年底刚完成了三大攻坚战之一的脱贫任务。试问，房价接着几年再来一轮大涨和普涨，整治正确吗？不要小看贫富差距扩大问题，说远了，是立国之根本，详细可以参考西汉帝国的兴衰。说近了，可以看美国社会近几年的族群分裂和“特朗普现象”的产生，归根到底是社会贫富分化导致的。效率和公平问题，一直是经济和社会发展过程中矛盾的交织，二选一的拿捏，非常考验整治智慧。时而要求效率优先，时而要求公平优先，没有对错，只有是否适合当下的环境。年亚洲金融危机，房改大幕拉开，对冲危机，结果房价大涨几年；年非典，18号文件出台，将房地产作为国民支柱产业对待，对冲疫情影响，结果大涨几年；年次贷危机，4四万亿救市，力挺楼市，对冲危机影响，结果房价大涨几年；年库存危机，力挺楼市涨价去库存，对冲宏观经济下滑，结果房价大涨几年；但是，年，面对如此之大的新冠肺炎疫情影响，楼市政策却表现出极大的克制力，非但没有启动楼市来刺激经济，还主动给楼市“釜底抽薪”和戴上“紧箍咒”。这说明，楼市的逻辑变了。也说明，启动楼市刺激经济所带来的负面效应，大过正面效应。给吴兴区和南浔区的人才购房补贴政策点个赞！从近期地市现状推断楼市将来房产学堂系列——正确使用按揭贷款不比房产增值赚的少等额本息还是等额本金还款方式更佳？

免责声明：文章部分图片来源于网络图片，均为示意图，如无意中侵犯了媒体或个人的权利，请来电告知立即予以删除。文章均为房三观原创，未经授权不得转载，否则房三观将保留向其追究法律责任的权利，后台获取转载须知，如有其它疑问请联系房三观客服。

预览时标签不可点收录于话题#个上一篇下一篇